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这个省会,住房空置率全国第一?

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这个省会,住房空置率全国第一?

发布日期:2022-08-09 11:27    点击次数:122

楼市未解之谜。

1

哪里的住房空置率最高?

中国城市的住房空置率,一直牵动着无数人的心。

8 月 5 日,贝壳研究院发布的《2022 年中国主要城市住房空置率调查报告》给这个问题揭开了一层面纱。

翻看报告,采用的是抽样调查法,还是很有代表性的——

28 个大中城市,3 万个样本小区,5 万份问卷。

按照报告的定义,只要是 3 个月以上无人居住的住房(期房及开发商建成待售的现房不算),都计做空置房。再根据 " 空置户数 / 总户数 " 就得出了住房空置率。

在这个算法下,报告得出的结论是——

28 个大中城市平均住房空置率为 12%。

这个数据什么概念?一般情况下,空置率在 5% — 10% 之间是合理的,低于此区间则认为空置率过低,表明住房需求旺盛,潜在需求较高。高于10% 则认为空置率过高,表明住房供给过剩,存在库存积压风险。

换句话说,这 28 个大中城市的平均住房空置率,是比较高的。

总体来看,住房空置率随城市能级依次递增——

一线城市平均7%,二线城市平均 12%,三线城市 16%。

在这些样本城市里,住房空置率最低的是深圳,只有 5% 左右;最高的是南昌,达到了 20% ——

是深圳的4 倍。

▲图源贝壳研究院

按照国际惯例,空置率在 10% — 20% 就是危险区,到了 20% 以上已经是严重积压区。换句话说,南昌的住房已经到了严重积压的边缘。

要知道,这个报告是不包括期房和现房待售部分的,如果加上这些,空置率还会更高。即便如此,放到国际上,这些城市的平均住房空置率依然处于高位。

▲图源贝壳研究院

看完这个报告,我脑海中只有一个疑问——

南昌,住房空置率为何如此之高?

2

一座被 "透支" 的城市

从地理位置上看,南昌有着自己独一份的骄傲。

交叠着赣江、抚河与鄱阳湖,南昌是唯一既属于长江经济带、又位于泛珠三角经济带的省会城市。

但南昌所处的江西,由于邻居们太过耀眼,逐渐成为了网友口中的 " 阿卡林省 "(意指存在感很低),各种利好规划似乎都刻意绕着它走——

环江西5G 示范城市网、环江西高铁带、环江西 985 高校圈、环江西自贸区 ……

因为这些 " 一环扣一环 ",南昌甚至被戏称为 " 五环省会 "。

尽管存在感不高,但南昌的楼市也经历过一段疯狂岁月。

根据江南都市报的报道,2003 年南昌的房价约为 2400 元 /㎡,时至今日已经来到了 14000 元 /㎡左右——

房价是当年的5.8 倍。

放眼全国城市,这个房价不算特别高,但从南昌自身的楼市基本面来看,这个价格其实已经溢出泡沫。

先看经济体量。2021 年南昌的 GDP 总量是 6650.53 亿元,在全国省会里排名第 15,低于长春、昆明、沈阳,更和西安、福州、合肥、长沙差着一个段位。

但如果从 2021 年的房价来看,南昌却几乎可以秒杀同等经济段位的任何一个城市,甚至比肩成都、武汉,脚踩郑州、济南、重庆。

再看 2021 年城镇居民人均可支配收入,我们对比一下南昌周边的三个中部省会——

没有本地人的高收入做保障,谁来支撑高房价呢?

再看产业。南昌目前打造的是 "4+4+X" 产业体系——

4 大传统产业(绿色食品、现代针纺、新型材料、机电装备制造)

4 大新兴产业(汽车及新能源汽车、电子信息、生物医药、航空装备)

总体来看,传统产业很难吸引真正的高端人才,而新兴产业又还在培育期,看不到规模效应,也很难留住人才。

最后看人口。根据江西省统计局的数据,截至 2021 年南昌常住人口为 643.75 万人 , 十年间增加 120 多万人,增长了 24% 左右。但过去十年,南昌市区面积却从 212 平方公里扩大为 366 平方公里——

增长了72.6%。

很明显,南昌的建设速度远大于人口增长速度。

更重要的是,此前子木聊房就做过对比,南昌在全省的经济占比仅仅为仅为 24% 左右,相比于武汉的 38% 和长沙的 30%,南昌作为省会的 " 首位度 " 根本不够——

无法辐射周边城市,更别说人口虹吸。

收入、产业、人口都很难支撑南昌目前的房价,不夸张地说,这极有可能是一个被炒房客透支的市场。

3

房子,到底有没有过剩?

南昌的高空置率背后,藏着一个长久盘旋在人们心中的疑问——

中国到底有多少房子?空置率是多少?

这个问题,如是金融研究院和米筐投资等机构曾做过梳理,目前有四个版本——

1、国家电网调查数据:空置率超过 10%。2017 年大中城市房屋空置率为 11.9%,小城市房屋空置率为 13.9%。

2、腾讯调查数据:主要城市空置率超过 22%。

3、中金公司《数说中国存量住房》报告数据:2017 年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为 16.9% 和 12.1%。

4、 西南财大《2017 中国城镇住房空置分析》报告数据:2017 年我国城镇地区住房空置率为 21.4%。

▲图源如是金融研究院

四个版本采用了不同的统计方法,差异还挺大。目前来看,业界比较认同的是中金公司《数说中国存量住房》里狭义空置率的结果,即中国城区住房空置率 9.7%,城镇总体空置率 12.1%。

参照国际通行标准,房屋空置率水平通常在 5%~10%,供需基本平衡;10%~20% 为危险区间。

这样来看,无论哪个版本,中国的空置率水平都在10% 以上。

中金公司的报告里还推算了中国的住房总量。截至 2017 年末,中国城镇住房总存量 261 亿平方米,共计 2.7 亿套(不含集体宿舍)。家庭户均住房 1.13 套,但城区家庭户均仅 1.07 套。

这个数据,和任泽平团队 "2018 年中国城镇住房套户比为 1.09" 的结论相差也不大。

由此,我们大致可以得出一个结论——

总体来说,中国城镇住房并不过剩,但高空置率值得警惕。

4

尾声

国人对高空置率的担忧由来已久。

如上所言,早在 2017 年,统计数据就显示,中国城镇共有住房 2.7 亿套,总体住房户均套数为 1.13 套,套均面积为 95.16 平方米——

在城区,户均1.07 套 ; 在镇区,户均 1.21 套。

户均住房明明已经超过 1 套,但依然有无数人在为买不起房而苦恼,此中的关键,在于结构分布不均。有的家庭一套都没有,而有的家庭却有很多套,大量空置。例如 2013 年,某大员被查处房产高达 374 套;2018 年,某医院院长名下拥有 100 多套房产 …… 这种例子,屡见不鲜。

长此以往,不仅浪费了大量资源,拉大了贫富差距,还容易让炒房客形成利益群体,阻碍房地产和社会经济的健康发展。

要缓解高空置率,目前唯一的办法,就是设置高比例的住房空置税。例如在英国,有些地方可以对空置房屋多征 50% 市政税以增加空置房屋的持有成本;在韩国,他们对二套房最高将征收 60% 的转让所得税。

当持有空置房的成本被不断拉高,这个问题才有可能被根治。

说到底,我们的房子不是太少了,而是太多了。



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